Продаж квартири не завжди ставить крапку у відносинах між продавцем і покупцем. Уже укладений договір у певних випадках можна оскаржити в суді та вимагати визнати його недійсним. Для цього потрібна конкретна підстава, передбачена законом, і докази порушення, яке існувало саме під час укладення договору.
Самого бажання продавця повернути квартиру, незадоволення отриманою сумою або зміни рішення після продажу недостатньо.
Коли договір можуть визнати недійсним
За Цивільним кодексом України зміст правочину має відповідати закону, учасники повинні мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, а їхнє волевиявлення має бути вільним.
Підставою для оскарження може бути обман. За статтею 230 ЦК України договір можуть визнати недійсним, якщо одна зі сторін навмисно ввела іншу в оману щодо істотних обставин.
Ще одна підстава — фізичний або психологічний тиск. Стаття 231 ЦК України передбачає можливість визнання правочину недійсним, якщо його уклали під впливом насильства.
Окремо закон регулює ситуації, коли людина під час підписання договору не усвідомлювала значення своїх дій або не могла ними керувати. При цьому оцінюється саме її стан у момент укладення договору.
Що показує практика
У справі №201/2832/19 жінка вимагала визнати фіктивним договір продажу квартири своєму зятю. Після продажу вона продовжувала жити у квартирі та оплачувати комунальні послуги.
Верховний Суд відмовив у позові. Суд зазначив, що для фіктивності договору потрібно довести умисел усіх його сторін не створювати передбачених договором юридичних наслідків. У цій справі суд врахував кредитні відносини покупця з банком, іпотеку квартири та отримання продавчинею коштів.
В іншій справі №524/11562/21 квартиру продали після смерті її власника представником за довіреністю. Спадкоємиця вимагала скасувати договір.
Верховний Суд звернув увагу, що смерть довірителя припиняє представництво, але закон передбачає випадки, коли представник може продовжити діяти для ведення невідкладних справ або запобігання збиткам. У цій справі спадкоємиця не довела, що представник знав про смерть власника та навмисно діяв проти її інтересів.
Що буде після визнання договору недійсним
Загальним наслідком є повернення сторонами отриманого за договором: покупець повертає квартиру, а продавець — отримані кошти. За передбачених законом умов можуть також заявлятися вимоги про відшкодування збитків або моральної шкоди.
Покупцеві варто зберігати договір, документи про розрахунки та інші докази проведення угоди. До купівлі квартири також потрібно перевірити документи на нерухомість, право власності та можливі обтяження.
Нагадаємо, українці скупили в Польщі тисячі квартир: хто став головним іноземним покупцем
Раніше ми розповідали, що до 636 тисяч гривень на старті: скільки треба зібрати, щоб купити власне житло
Також, друга квартира не завадить отримати «єВідновлення»: що перевіряють перед виплатою
